差餉簡介

徵收差餉的基準
差餉是就房產物業徵收的稅項,是香港其中一種間接稅,所得的收入成為政府一般收入的一部分。

差餉是按照物業的應課差餉租值再乘以一個百分率徵收的,該租值是假設物業在指定的估價依據日期空置出租時,估計可取得的合理年租而計算。

以2014-2015財政年度而言,差餉徵收率為5%,估價依據日期則為2013年10月1日。

須評估的物業
一般來說,全港的所有房產物業均須根據《差餉條例》(第116章)評估差餉。2014-2015年度的估價冊約有241萬項估價,單位總數約為311萬個。

有關《差餉條例》(第116章)詳情,請瀏覽雙語法例資料網址:http://www.legislation.gov.hk/chi/index.htm

繳納差餉的責任
業主與物業使用人均有繳付差餉的責任。實際情況視乎雙方所訂租約的條款而定。如租約無訂明由業主繳交,則須由使用人繳交。

評估基準
應課差餉租值是假設物業在一個指定估價依據日期空置出租時,估計可得的年租。物業的租售限制(例如居者有其屋單位所受的限制),以及差餉繳納人的財政狀況,都不在考慮範圍內。評估應課差餉租值時,必須參考同區類似物業於估價日期或接近該日期,在公開市場所議定的租金,並按面積大小、位置、設施、完工質素及管理水平的分別加以調算。

所有類別的房產物業,包括私人及公營房屋,都是按相同基準評估應課差餉租值。在這個公平而相同的基礎上,所有物業的差餉都是根據市值租金來徵收。

全面重估應課差餉租值
為了更準確地反映物業市場租值的變化,差餉物業估價署每年均會全面更新物業的應課差餉租值。不同類別和位於不同地區的物業,其租金水平會隨著經濟、社會和人口轉變等因素的影響而調整,全面重估差餉的目的,並非為了增加差餉稅收,而是根據差餉繳納人所佔用物業的市值租金水平,把繳納差餉的整體責任重新公平分配。2014-15年度全面重估的估價依據日期為2013年10月1日,應課差餉租值則由2014年4月1日起生效。列表顯示2014-15年度選定屋苑住宅單位各個面積組別的應課差餉租值,以供參考。

反對應課差餉租值
《差餉條例》
根據《差餉條例》,任何對差餉估價不滿的人士,可向差餉物業估價署署長提出「建議」,修改新差餉估價冊內的記項,或就現行差餉估價冊內的更正、刪除或加插項目提出「反對」。

1、修改建議
進行全面重估應課差餉租值後,估價署署長會在3月公布新的差餉估價冊,並公開讓市民在該年的5月31日或之前查閱。任何人士如不滿差餉估價冊的記項,可採用指明表格將建議書(表格R20A)在該年的5月31日或之前送達估價署署長。任何人士必須因下列理由而有所不滿,方可建議修改差餉估價冊:
   a.其負責繳納差餉的物業單位的估價,高於其恰當的應課差餉租值;
   b.差餉估價冊所載的某一物業單位須予以刪除;
   c.某一物業單位並沒有被載列於差餉估價冊內;或

   d.載於差餉估價冊內的物業單位的估價,低於其恰當的應課差餉租值。


2、反對通知書

估價署署長發出有關以更正、刪除或臨時估價方式修改差餉估價冊的通知書後,相關物業的擁有人或佔用人如有不滿,可在28天內用指明表格(FormR23A/B/C向估價署署長遞交反對通知書,詳列反對的理由,即:
   a.建議的更正乃屬錯誤;或
   b.將被刪除的物業單位不應被刪除;或

   c.須作臨時估價的物業單位,估價高於恰當的應課差餉租值,或該單位根本毋須評估差餉。


   有關反對必須在送達通知書的28天內用指明表格向估價署署長遞交。估價署署長無權接納逾期遞交的反對通知書。


估價署署長收到有效的建議書後會覆核估價,再決定是否維持或修改差餉估價冊內的記項。在新差餉估價冊生效的年度,估價署署長必須於當年12月1日之前發出決定通知書,在其他年度,則須於當年9月1日之前發出。至於反對通知書,估價署署長經覆核後,可維持、更改或取消有關的臨時估價,亦可刪除或更正差餉估價冊。在28天反對期屆滿後的6個月內,估價署署長須就反對作出決定。


《地租(評估及徵收)條例》
《地租條例》有關建議修改地租登記冊,反對估價的更正、刪除或臨時估價的條文,均與《差餉條例》近似,特別是適用於並非「相同物業單位」的條文。

「相同物業單位」是指地租登記冊及差餉估價冊內記項相同的物業單位。如屬「相同物業單位」,則任何人只可根據《差餉條例》對該物業單位的應課差餉租值提出反對、建議或上訴。如估價署署長因根據《差餉條例》提出的更正、刪除、臨時估價、反對、建議或上訴而修改差餉估價冊上「相同物業單位」的應課差餉租值,亦必須同樣地修改地租登記冊的對應記項。

對於在差餉估價冊內就「相同物業單位」作出的不屬應課差餉租值的修改,估價署署長可在顧及該個案的情況後,同樣地修改地租登記冊的對應記項。如任何物業單位從差餉估價冊中刪除,但為徵收地租的需要,該物業單位仍可列入地租登記冊。

提出反對後不可暫緩繳交差餉及/或地租
即使繳納人已提出反對,差餉及/或地租仍須如期繳交,逾期繳款將被徵收附加費。應課差餉租值如因反對、建議或上訴而獲得修改,所作的修改會追溯至該應課差餉租值的有關生效日期,而差餉物業估價署亦會在日後發出的徵收通知書,調整有關差餉及地租額。

反對通知書/建議書的遞交方法
建議書(表格R20A)與反對通知書(表格R23A/B/C)可郵寄或用專人送遞差餉物業估價署。市民亦可選擇使用差餉物業估價署網頁內提供的『電子表格服務』提交建議書(表格e-R20A)及反對通知書(表格e-R23A/B/C)。以圖文傳真方式送交的建議書,則不會受理。

上訴
收到決定通知書的人士,如仍不滿差餉物業估價署署長就建議書或反對書所作的決定,可於有關通知書發出後28日內,向土地審裁處提出上訴。提出上訴須繳付費用。

市民可向土地審裁處索取上訴表格及查詢上訴程序,地址及電話如下:

九龍加士居道38號   土地審裁處大樓   電話:27113034

表格
上述提及的表格,包括建議書和反對通知書,均可從差餉物業估價署及各區民政事務處的諮詢服務中心索取,或從本網頁的公用表格部分下載,費用全免。

你也可以撥21522152向差餉物業估價署24小時電話資訊服務索取。

豁免差餉
現時豁免差餉的條文可分為兩類:一類是豁免評估差餉,此類物業單位將不會載於差餉估價冊內;而另一類是豁免繳納差餉,此類物業單位雖然載於差餉估價冊內,但政府可透過行政手段豁免其繳納差餉。

豁免差餉與否的一般考慮因素,是基於社會(例如墳場及火葬場)、行政(例如低於訂明應課差餉租值的物業單位)、政治(例如領事館佔用的物業及軍事用地),以及歷史(例如若干新界鄉村式屋宇)等各方面的廣泛考慮。

豁免物業單位評估差餉的法定條文載於《差餉條例》第36(1)條。有關豁免繳交差餉的規定,則載於根據《差餉條例》第36(2)條及第36(3)條而制定的《差餉(雜項豁免)令》。


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